Часті питання про іпотеку в Іспанії

Так. Іспанські банки працюють з іноземцями — як з резидентами, так і з нерезидентами. Умови різняться: резиденти зазвичай отримують до 80% фінансування, нерезиденти до 60-70%. Громадянство значення не має, важливий фінансовий профіль.

Для резидентів: мінімум 20% від вартості об'єкта. Для нерезидентів: 30-40%. Плюс до цього потрібно мати 10-13% від вартості на витрати (податки, нотаріус, registro). Разом резиденту потрібно 30-33% від ціни квартири, нерезиденту 40-53%.

Орієнтир на поточний момент: фіксована 2,3-3,5%, змінна Euribor + 0,5-1,0%. Для нерезидентів ставка зазвичай на 0,2-0,5% вища. Конкретна ставка залежить від вашого профілю, суми кредиту та vinculaciones (додаткових продуктів банку). Ставки змінюються — ми підкажемо актуальні умови.

Від першої консультації до підписання в нотаріуса: 6-12 тижнів. З них: збір документів 1-3 тижні, розгляд банком 2-4 тижні, підготовка до угоди 1-2 тижні. Для нерезидентів зазвичай довше через переклади та апостилі. Детальніше: як це працює.

Ні. NIE (Número de Identidad de Extranjero) обов'язковий для купівлі нерухомості та оформлення іпотеки в Іспанії. Але його можна оформити паралельно зі збором документів — одне не блокує інше.

Для подання документів — ні. Ми ведемо весь процес дистанційно: консультація, збір документів, подання в банки. Для підписання в нотаріуса — так, особиста присутність обов'язкова. Альтернатива: оформити нотаріальну довіреність (poder notarial) в іспанському консульстві вашої країни.

Залежить від ситуації. Якщо коротко: паспорт, NIE, підтвердження доходу, виписки за рахунками, податкова декларація. Для autónomos пакет ширший: modelo 130, renta за 2 роки, certificados Hacienda і Seguridad Social. Для нерезидентів: документи з країни проживання з присяжним перекладом. Повний список за ситуаціями: документи для іпотеки.

Tasación — це незалежна оцінка ринкової вартості об'єкта. Її замовляє банк у сертифікованої компанії. Коштує 300-500 €, оплачує покупець. Важливий момент: банк розраховує відсоток фінансування від оціночної вартості, не від ціни продавця. Якщо оцінка виявиться нижчою за ціну покупки, різницю покриваєте ви.

Nota simple — виписка з Registro de la Propiedad (реєстр власності). Показує: хто власник, чи є обтяження (іпотека, арешт, сервітути), площу та кадастровий номер. Перевірити nota simple — перше, що потрібно зробити перед покупкою будь-якого об'єкта. Ми запитуємо її за вас.

Oferta vinculante — зобов'язальна пропозиція банку. Це документ з остаточними умовами іпотеки: ставка, строк, comisiones, vinculaciones, штрафи за дострокове погашення. Банк зобов'язаний видати його мінімум за 10 днів до підписання (за Ley 5/2019). У вас є час усе вивчити без поспіху. Ми розбираємо кожен пункт разом з вами.

Крім першого внеску: податок ITP (вторинний ринок, 6-10% залежно від регіону) або IVA+AJD (новобудова, 11-12%), нотаріус (600-1 500 €), registro (400-1 100 €), gestoría (300-500 €), tasación (300-500 €). Разом 10-13% від вартості об'єкта. Точний розрахунок для вашого випадку зробимо на безкоштовній консультації.

Перша консультація та оцінка ситуації безкоштовні. Супровід іпотеки для резидентів Іспанії коштує від 3 000 € + IVA, для нерезидентів від 5 000 € + IVA залежно від країни податкового резидентства. Оплата у два етапи: частина при підписанні договору, решта при підписанні іпотеки. Агентські послуги при підборі об'єкта — 3% + IVA від вартості. Точні суми фіксуємо в договорі до початку роботи, жодних прихованих платежів.

Так. За Ley 5/2019 максимальна комісія обмежена: змінна ставка — 0,15% у перші 5 років, 0% далі (або 0,25% у перші 3 роки, 0% далі); фіксована ставка — 2% у перші 10 років, 1,5% далі.

Додаткові продукти, які банк пропонує оформити разом з іпотекою: страхування життя, страхування житла, зарахування зарплати, пенсійний план. За кожен підключений продукт банк знижує ставку на 0,1-0,3%. Але самі продукти коштують грошей. Потрібно рахувати: іноді вигідно, іноді переплата.

Відмова не означає, що іпотека неможлива. Часті причини: неповний пакет документів, подання не в той банк, недостатній стаж, зависоке боргове навантаження. Ми розбираємо причину та обговорюємо варіанти: посилити профіль і подати повторно, спробувати інший банк, збільшити перший внесок, зачекати й підготуватися.

Не проблема, але нюанс. Банк перерахує дохід у євро і може застосувати дисконт 10-20% як «валютний ризик». Це нормальна практика. Враховуйте при розрахунку максимальної суми кредиту.

Шанси є, але потрібен сильний профіль: великий перший внесок (40%+), зростаючий дохід, чиста фінансова історія. Якщо до autónomo ви працювали за наймом в Іспанії, це теж враховується. Детальніше: іпотека для autónomos.

Так. Скажіть банку чесно, що купуєте для інвестиції. Деякі банки пропонують спеціальні іпотечні продукти для інвестиційної нерухомості. Умови можуть відрізнятися від іпотеки на перше житло.